Propietat Immobiliària

Un patrimoni immobiliari dura dècades i canvia d'ús i d'inquilí moltes vegades pel camí, mentre el capital declarat tendeix a quedar-se en la valoració amb la qual l'immoble va entrar en el balanç. Aixecar avui aquest mateix edifici costa el que costa l'obra, i el sòl queda fora d'aquest compte.

Per on entra el sinistre

Continent, danys per aigua i responsabilitat com a arrendador

El que decideix l’expedient

Un edifici es reconstrueix fins on arriba el capital declarat

El continent comprèn l'edificació i tot el que quedaria dins si l'immoble es posés del revés, sense incloure el valor del sòl, que és una confusió habitual a l'hora de fixar el capital. Declarar-lo a valor comptable, o sobre una taxació que porta anys sense revisar-se, situa la suma per sota del cost de reposició a nou i obre la regla proporcional de l'article 30 de la Llei de Contracte d'Assegurança.

El dany per aigua entre instal·lació comuna i privativa
La ruptura d'un baixant, d'una coberta o d'una xarxa enterrada arriba alhora al continent de l'edifici i al contingut de qui ocupa el local, de manera que en un mateix expedient concorren la polissa de la comunitat, la del propietari i la de l'inquilí. Convé comprovar que la garantia incorpora la localització i reparació de l'avaria, que és la partida que sosté l'obra de picat, i deixar escrit en l'arrendament quina instal·lació és comuna i quina privativa.
La responsabilitat del propietari arrendador
El propietari respon davant de tercers de l'estat de l'immoble, de les seves instal·lacions i dels seus elements comuns, amb independència de qui l'ocupi. Aquesta responsabilitat conviu amb la de l'inquilí i no es transmet amb l'arrendament: el que el contracte reparteix és qui assumeix el cost entre ells dos. Per això les dues polisses es llegeixen juntes el dia de la signatura, que és quan encara es poden ajustar.
La renúncia a la subrogació en l'arrendament
Molts contractes incorporen una renúncia recíproca d'accions entre propietari i inquilí que arriba al dret de repetició de l'assegurador. L'article 43 de la Llei de Contracte d'Assegurança fa respondre l'assegurat dels perjudicis que causi a l'assegurador en aquest dret, de manera que una renúncia signada al marge de la polissa pot tornar-se contra qui l'acceptà. El que resol la situació és recollir-la en el contracte d'assegurança mitjançant suplement, i per això aquestes clàusules es revisen abans de signar l'arrendament.
La pèrdua de lloguers durant la reconstrucció
Reconstruir un edifici ocupa mesos de llicència i d'obra, i la garantia de danys reposarà l'edificació sense reposar la renda d'aquest període. La cobertura de pèrdua de lloguers es contracta per mesos, dimensionats sobre el tràmit de llicència i el termini d'execució reals de l'immoble.

Què es contracta aquí

Les cobertures que sostenen una empresa d'aquest sector

Cadascuna es dissenya sobre l'exposició real de la companyia. Cap es contracta igual en dues empreses del mateix sector.

Preguntes freqüents

Lo que nos preguntan en propietat immobiliària

Quin capital de continent cal declarar en un edifici en renda?

El cost de reconstruir-lo avui, calculat sobre metres construïts, qualitats i instal·lacions fixes, deixant el valor del sòl fora de la xifra. Declarar el valor comptable, o arrossegar una valoració que porta anys sense revisar, deixa el capital per sota d'aquest cost i activa la regla proporcional de l'article 30, que redueix en la mateixa proporció qualsevol indemnització, incloses les parcials. Declarar el preu de compra produeix l'efecte contrari allà on el sòl pesa: es paga prima per un capital que mai s'indemnitzarà, perquè l'article 26 limita la prestació al dany causat i l'article 31 permet exigir la reducció de la suma i de la prima.

De què respon el propietari quan l'immoble està arrendat?

De l'estat de l'edifici, de les seves instal·lacions i dels seus elements comuns davant de tercers, perquè l'arrendament trasllada l'ús de l'immoble i deixa la titularitat on era. La polissa de l'arrendatari cobreix el seu contingut i la seva pròpia responsabilitat, de manera que convé demanar-ne una còpia en signar el contracte, comprovar límits i garanties, i repetir la comprovació en cada renovació.

Cal comunicar el canvi d'activitat d'un inquilí?

Sí. L'activitat que es desenvolupa en l'immoble forma part del risc declarat, i substituir oficines per un taller o per un magatzem de mercaderia inflamable modifica la base sobre la qual es va acceptar la polissa. Els articles 11 i 12 de la Llei de Contracte d'Assegurança regulen aquesta comunicació i les conseqüències d'omitir-la.

Coneixement