Propiedad Inmobiliaria

Un patrimonio inmobiliario dura décadas y cambia de uso y de inquilino muchas veces por el camino, mientras el capital declarado tiende a quedarse en la valoración con la que el inmueble entró en el balance. Levantar hoy ese mismo edificio cuesta lo que cuesta la obra, y el suelo queda fuera de esa cuenta.

Por dónde entra el siniestro

Continente, daños por agua y responsabilidad como arrendador

Lo que decide el expediente

Un edificio se reconstruye hasta donde llega el capital declarado

El continente comprende la edificación y todo lo que quedaría dentro si el inmueble se pusiera del revés, sin incluir el valor del suelo, que es una confusión habitual al fijar el capital. Declararlo a valor contable, o sobre una tasación que lleva años sin revisarse, sitúa la suma por debajo del coste de reposición a nuevo y abre la regla proporcional del artículo 30 de la Ley de Contrato de Seguro.

El daño por agua entre instalación común y privativa
La rotura de un bajante, de una cubierta o de una red enterrada alcanza a la vez al continente del edificio y al contenido de quien ocupa el local, de manera que en un mismo expediente concurren la póliza de la comunidad, la del propietario y la del inquilino. Conviene comprobar que la garantía incorpora la localización y reparación de la avería, que es la partida que sostiene la obra de picado, y dejar escrito en el arrendamiento qué instalación es común y cuál privativa.
La responsabilidad del propietario arrendador
El propietario responde frente a terceros del estado del inmueble, de sus instalaciones y de sus elementos comunes, con independencia de quién lo ocupe. Esa responsabilidad convive con la del inquilino y no se transmite con el arrendamiento: lo que el contrato reparte es quién asume el coste entre ellos dos. Por eso las dos pólizas se leen juntas el día de la firma, que es cuando todavía pueden ajustarse.
La renuncia a la subrogación en el arrendamiento
Muchos contratos incorporan una renuncia recíproca de acciones entre propietario e inquilino que alcanza al derecho de repetición del asegurador. El artículo 43 de la Ley de Contrato de Seguro hace responder al asegurado de los perjuicios que cause al asegurador en ese derecho, de manera que una renuncia firmada al margen de la póliza puede volverse contra quien la aceptó. Lo que resuelve la situación es recogerla en el contrato de seguro mediante suplemento, y por eso esas cláusulas se revisan antes de firmar el arrendamiento.
La pérdida de alquileres durante la reconstrucción
Reconstruir un edificio ocupa meses de licencia y de obra, y la garantía de daños repone la edificación sin reponer la renta de ese periodo. La cobertura de pérdida de alquileres se contrata por meses, dimensionados sobre el trámite de licencia y el plazo de ejecución reales del inmueble.

Qué se contrata aquí

Las coberturas que sostienen a una empresa de este sector

Cada una se diseña sobre la exposición real de la compañía. Ninguna se contrata igual en dos empresas del mismo sector.

Preguntas frecuentes

Lo que nos preguntan en propiedad inmobiliaria

¿Qué capital de continente hay que declarar en un edificio en renta?

El coste de reconstruirlo hoy, calculado sobre metros construidos, calidades e instalaciones fijas, dejando el valor del suelo fuera de la cifra. Declarar el valor contable, o arrastrar una valoración que lleva años sin revisar, deja el capital por debajo de ese coste y activa la regla proporcional del artículo 30, que reduce en la misma proporción cualquier indemnización, incluidas las parciales. Declarar el precio de compra produce el efecto contrario allí donde el suelo pesa: se paga prima por un capital que nunca se indemnizará, porque el artículo 26 limita la prestación al daño causado y el artículo 31 permite exigir la reducción de la suma y de la prima.

¿De qué responde el propietario cuando el inmueble está arrendado?

Del estado del edificio, de sus instalaciones y de sus elementos comunes frente a terceros, porque el arrendamiento traslada el uso del inmueble y deja la titularidad donde estaba. La póliza del arrendatario cubre su contenido y su propia responsabilidad, de manera que conviene pedir copia al firmar el contrato, comprobar límites y garantías, y repetir la comprobación en cada renovación.

¿Hay que comunicar el cambio de actividad de un inquilino?

Sí. La actividad que se desarrolla en el inmueble forma parte del riesgo declarado, y sustituir oficinas por un taller o por un almacén de mercancía inflamable modifica la base sobre la que se aceptó la póliza. Los artículos 11 y 12 de la Ley de Contrato de Seguro regulan esa comunicación y las consecuencias de omitirla.

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